Los impuestos son una parte inevitable de la inversión inmobiliaria. Sin embargo, puede diferir o evitar el pago de impuestos sobre las ganancias de capital siguiendo algunas reglas simples de intercambio 1031.
Invertir en bienes raíces puede ser una empresa altamente rentable, pero también conlleva costos, como el pago de impuestos. Sin embargo, existe una estrategia que permite a los inversionistas en bienes raíces diferir indefinidamente el pago de impuestos sobre ganancias de capital: el intercambio 1031.
Este intercambio, regulado por la sección 1031 del Código de Rentas Internas (IRC), permite a los inversores posponer el pago de impuestos si siguen una serie de reglas estrictas. A continuación, se presenta una lista de lo que necesitas saber para aprovechar al máximo un intercambio 1031.
Los intercambios 1031 también se conocen como intercambios "del mismo tipo", y eso es importante.
La Sección 1031 del Código de Rentas Internas define un intercambio 1031 como cuando se intercambia una propiedad inmobiliaria utilizada para fines comerciales o mantenida como inversión únicamente por otra propiedad comercial o de inversión que es del mismo tipo o “similar a la especie”. Como lo deja en claro el código, las propiedades inmobiliarias generalmente se consideran similares a la especie, y el vendedor de una propiedad comercial puede postergar con éxito la llegada del recaudador de impuestos invirtiendo las ganancias de la venta en una propiedad comercial posterior. Un vendedor de terrenos baldíos puede considerar una casa de alquiler como similar a la especie, y alguien que está vendiendo un complejo de apartamentos puede comprar un edificio médico, y este también será similar a la especie según las reglas del intercambio 1031.
La forma más sencilla de entenderlo es la siguiente: estás intercambiando una propiedad por otra y, al hacerlo, la segunda propiedad asume el costo base de la primera. El código está diseñado para facilitar la reinversión de una propiedad inmobiliaria en otra, pero de acuerdo con el requisito de propiedad en especie, un inversor no puede utilizar los ingresos de una inversión inmobiliaria para comprar una forma diferente de inversión, como acciones o bonos. Sin embargo, en algunos casos, ciertas participaciones en petróleo y gas podrían considerarse en especie.
Cuidado!: estás contra el reloj.
Al contemplar un intercambio 1031, la carrera es ciertamente hacia lo rápido, o al menos hacia lo eficiente: tiene 45 días a partir de la fecha de venta de la propiedad original para identificar una nueva propiedad para reinvertir las ganancias. Y tiene solo 180 días a partir de la fecha de venta original para cerrar el trato sobre la nueva propiedad de inversión. (Recuerde, ¡son 180 días a partir de la fecha de venta original, no 180 días a partir de la identificación de la nueva propiedad!) Si no cumple con alguno de estos plazos (como identificar la nueva propiedad el día 46 o cerrar el nuevo trato el día 181), será responsable de los impuestos sobre las ganancias de capital en la primera transacción. Sin excepciones.
Los intercambios 1031 no funcionan para reducir el tamaño de una inversión.
Las estrictas normas de intercambio 1031 exigen que la nueva propiedad de inversión tenga un valor igual o mayor que la propiedad que se vende. Además, para obtener una prórroga total del impuesto, la totalidad de las ganancias de la venta deben utilizarse para comprar la segunda propiedad.
Por lo tanto, si la primera venta se realiza por $250,000, no puede reinvertir $200,000 en una nueva propiedad y quedarse con la diferencia de $50,000; la totalidad de los $250,000 debe incluirse en la segunda transacción. Si no se trata de una propiedad de valor igual o mayor, el impuesto a las ganancias de capital se aplicará a la totalidad de la ganancia de capital aplicable.
Las transacciones se pueden estructurar de cuatro maneras diferentes.
Como las necesidades varían según las circunstancias, los inversores inmobiliarios suelen utilizar cinco tipos diferentes de intercambios 1031:
Intercambio diferido, en el que se vende una propiedad y se compran una o más propiedades dentro de un plazo de 180 días
Intercambio simultáneo, en el que ambas transacciones se realizan al mismo tiempo
Intercambio inverso diferido, en el que la propiedad de reemplazo se adquiere antes de la venta de la propiedad original
Intercambio diferido de construcción a medida, en el que los ingresos se utilizan para financiar una nueva propiedad construida para satisfacer las necesidades del inversor
Independientemente de la elección que haga un inversor inmobiliario, las reglas del intercambio 1031 se siguen aplicando en su totalidad.
Va a necesitar ayuda con esto.
Para garantizar que todo se haga de acuerdo con los exigentes estándares del IRS, deberá contratar los servicios de un facilitador 1031 o un intermediario calificado (QI). Algunos de los errores más comunes que cometen los inversores que intentan un intercambio 1031 por primera vez se pueden evitar fácilmente con asistencia profesional. Estos incluyen el cumplimiento de los importantísimos plazos de 45 y 180 días, la selección e identificación de las propiedades adecuadas para el intercambio y el manejo de los fondos entre transacciones.
Recibir personalmente el recibo de las ganancias de la venta original es un gran error y activará inmediatamente la obligación tributaria de las ganancias de capital, incluso si se cumplen todas las demás reglas de intercambio 1031. En su lugar, utilice un intermediario calificado para que gestione los fondos en su nombre. (Puede encontrar un intermediario calificado con la ayuda de su equipo profesional o a través de la Federación de intermediarios de intercambio, que lo conectarán con un experto local).
Recibir personalmente el producto de la venta original es un gran error y generará de inmediato la obligación tributaria sobre las ganancias de capital, incluso si se cumplen todas las demás reglas del intercambio 1031. En su lugar, utilice un intermediario calificado para que gestione los fondos en su nombre.
Esto es algo complicado. ¿Vale la pena?
Veamos un ejemplo para ilustrarlo. Consideremos el caso de Maria, que busca vender su edificio de apartamentos de $3 millones que compró por $1 millón. Suponemos que el edificio no tiene hipoteca y que Maria está considerando una tasa impositiva del 20% sobre las ganancias de capital.
La venta se concreta por $3 millones. Las ganancias de $2 millones de Maia se gravan al 20%, lo que cuesta $400.000. Maria también enfrenta un impuesto sobre los ingresos netos por inversiones del 3,8%, o $76.000 (ya que la transacción supera los $250.000), y dependiendo del estado de residencia de Maria, tal vez también un impuesto estatal adicional sobre las ganancias de capital.
Solo siete estados no tienen ese impuesto estatal; los que lo tienen van desde el 2,9% de Dakota del Norte hasta ocho estados con tasas superiores al 8%, y encabezadas por California, con un sólido 13,3%. A menos que Maria viva en un estado sin impuestos, la decisión de cobrar todo su dinero en efectivo será costosa: al menos $534,000, y tal vez hasta $742,000, en impuestos totales.
Por otro lado …
Se podría estructurar un intercambio 1031 para adquirir una nueva propiedad. Las ganancias de la venta de $3 millones se envían directamente desde el depósito en garantía a un intermediario calificado. Maria tiene 180 días desde la finalización de la venta para localizar y completar la adquisición de la nueva propiedad de inversión.
Maria ha identificado tres posibles adquisiciones:
Un centro comercial valuado en $3 millones
Un edificio de departamentos valuado en $2 millones
Una casa multifamiliar valuada en $1 millón
Tracy puede hacer cualquiera de las siguientes cosas dentro de los 180 días:
Comprar el centro comercial por $3 millones y diferir todos los impuestos sobre las ganancias de capital
Comprar el centro comercial y el edificio de departamentos por un total de $5 millones, diferir todos los impuestos sobre las ganancias de capital sobre $2 millones y obtener un préstamo por $3 millones dividido entre las dos propiedades
Comprar tanto el edificio de departamentos por $2 millones como la casa multifamiliar por $1 millón y diferir los impuestos sobre las ganancias de capital sobre el precio total de compra de $3 millones
No se olvide de los DST. Hoy en día, muchos inversores tienen dificultades para encontrar propiedades de reemplazo adecuadas. Un DST, o fideicomiso estatutario de Delaware, es una participación fraccionaria en un activo de calidad institucional que se posee de forma pasiva y que ofrece una asociación de bienes raíces, comúnmente denominada patrocinador. Los activos del DST pueden variar desde edificios de apartamentos de clase A (por lo general, activos de 100 millones de dólares) hasta edificios médicos, almacenes, parques de casas rodantes, residencias para personas mayores o incluso centros de distribución de Amazon. Los DST pueden ser una excelente solución para quienes desean un tipo de inversión más "de no intervención".
Un último 'truco': la única manera de hacer que los aplazamientos de impuestos sean permanentes.
Como semencionado a lo largo de este artículo, el intercambio 1031 es una estrategia de aplazamiento de impuestos, no de eliminación de impuestos. Finalmente, si vende una propiedad de inversión y decide no reinvertir las ganancias a través de un intercambio 1031, deberá pagar el impuesto a las ganancias de capital.
A menos que… muera.
Al momento de su muerte, la propiedad de inversión que posee recibe un costo base incrementado hasta su valor de mercado actual, y sus herederos pueden optar por vender la propiedad a ese precio con una exposición limitada o nula al impuesto a las ganancias de capital. Es una solución permanente a un problema permanente, pero que ocupa un lugar destacado en la planificación patrimonial de muchos inversores inmobiliarios si nunca necesitan deshacerse de sus propiedades de inversión.
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